상호전환이율 변경 감액 후 증액. 실행 전 반드시 알아야 할 3가지.

기존 최대보증금까지 모두 납입한 상태인데, 감액 후 증액하면 과연 월세가 줄어들까요? 증액가능한 한도가 정해져 있어 오히려 월세가 늘어나는 경우가 있습니다. 상호전환이율 변경 혜택을 받을 수 있을 까요? 감액 후 증액 실행 전 증액 금액한도와 월세추가금을 알아보셔야 합니다. 

 

 

상호전환이율이란?

 

상호전환제도란 임대료(월세)나 보증금을 높이거나 낮출 수 있는 제도입니다. 이때 임대주택 입주자가 기존 조건보다 더 많은 임대보증금을 납입할 경우(보증금 증액) 월세를 차감해 주거나, 반대로 임대 보증금을 줄여 환급받을 경우(보증금 감액) 월세를 추가 납입하는 제도입니다. 

 

지난 9월 아파트에 아래와 같은 공고문을 보았을 것입니다.

 

 

공고문을 보면 증액 시 월세가 감소하는 것을 알 수 있습니다. 

실제로 기존 임대보증금의 증액금에 대해서는 6% 이율 혜택을 받았지만 앞으로 7% 이율 혜택을 받을 수 있으니까요.

 

하지만 여기서 2가지를 잘 확인해야 합니다.

 

* 단, 상호전환이율이 조정됨으로써 증액 가능한 한도는 변동될 수 있습니다.라는 문구.

* 2023.09.01 이후 신규 신청분부터 적용됩니다.

 

 

 

증액 가능한 한도 확인

 

저 같은 경우 기본 보증금+최대전환보증금 5천3백만 원까지 모두 납입하고, 최소 월세로 거주하고 있습니다. 

상호전환이율 혜택을 보기 위해서 가능한 많은 금액을 감액하고, 최대한 많은 금액을 다시 증액해야 최대 혜택을 볼 수 있죠. 증액금액에 대해서 혜택이 있는 것이니까요. 

제 생각으로는 최소보증금까지 최대로 감액하고, 다시 최대보증금까지 증액해야지 생각했어요.

 

하지만 지역 LH청약센터에 문의결과 최대증액 가능한 보증금 한도는 4천5백만 원까지 가능하다고 답변을 받았습니다. 

최대증액보증금 한도가 5천3백에서 4천5백으로 변경된 것입니다.

결론은 최대전환보증금이 다운된 것입니다.

전체 보증금이 800만 원 다운됨.  

저는 기존계약도 최대보증금까지 모두 납입한 상태였고, 상호전환이율 변경 신청을 하더라도 최대보증금을 모두 납입할 계획입니다. 

그래서 기존 최대전환보증금 5천3백만 원 감액 신청 후, 4천5백만 원을 다시 증액신청 하였습니다. 

더 많은 금액을 감액할 수도 있지만 증액한도가 4천5백으로 정해져 있기 때문에 너무 많은 금액을 감액할 경우 감액금액의 3.5의 증액금을 월세로 내야 하고, 최대증액 금액인 4천5백을 증액한다 하더라도 보증금을 모두 채우지 못하는 상황이 옵니다. 이렇게 되면 월세추가금이 늘어나게 되죠.

 

 

• 감액/증액 후 적용되는 월세 확인

여기서 계산해 보면 결과적으로는 월세가 오르게 됩니다.

5천3백만 원의 6% 이율 적용 시 월세는 약 18만 원 정도인데

4천5백만 원의 7% 이율 적용 시 월세는 약 18만 원+2,500원이 됩니다. 

이율은 6%>7%로 혜택이 늘어났지만 증액한 금액에서만 변경된 이율로 적용되는데 증액한도가 줄었기 때문입니다. 

그래도 저는 감액 후, 증액을 하였습니다. 

 

이유는 2가지입니다. 

월 2,500원을 더 내더라도 환급받은 차액 800만 원을 다른 곳에 투자해 수익을 낼 수 있다는 것.

환급받은 차액 800만 원을 대출상환 해 대출 이자를 줄일 수 있다는 것. 

 

 

 

 

버팀목대출 계약은 보증금의 최대 80%, 대출금 상환 여부 확인

 

신혼부부 버팀목대출의 경우 대출한도는 보증금의 최대 80%이며, 저는 80%까지 모두 대출을 받은 상태였습니다.  

감액 후 증액을 하면 보증금이 변경되어 80%의 비율 금액이 달라지게 됩니다. 

결과적으로 계약내용과 달라지게 되는 것이지요. 

 

은행고객센터에 문의해 보았습니다.

보증금이 변경되었어도 대출금이 보증금 보다 적으면 상관없다는 답변을 받았습니다.

감액 후 증액 실행이 되어 수정계약서를 신청하고, 800만 원을 환급받은 후 뭔가 찝찝해 한번 더 고객센터에 문의해 보았어요. 그런데 이 상담원은 지점 대출접수 했던 담당자를 연결해 주었습니다. 

 

지점 담장자는 일반 대출의 경우 대출금이 보증금보다 적으면 상관없지만 기금 버팀목 대출의 경우 대출한도가 보증금의 80%로 정해져 있기 때문에 보증금이 변경되면 비율도 달라지기 때문에 대출금 일부를 상환해야 한다는 답변을 받았습니다.

이런 문의가 많이 오는지 직접 기금에 문의해 보았는데 기금대출은 80% 대출 한도 기준을 맞춰야 한다고 기금에서 지시가 내려왔다고 하더라고요.  

환급받은 800만 원에서 640만 원을 환급하고, 수정계약서를 은행에 제출하였습니다. 

 

저 같은 경우 결과적으로 2,500원 월세를 더 내고, 환급금 800만 원에서 640만 원을 대출 상환하였을 경우, 대출이자가 줄어들어 월 13,000원 정도 절약하는 효과를 보았습니다. 그리고 대출상환 후 남은 160만 원도 투자금으로 활용할 계획입니다.

또한 버팀목 대출이라 하더라도 기준금리에 따라 금리가 오르며, 2년 후 대출연장 시 대출금의 10%를 상환하거나 그렇지 않을 경우 0.3% 대출이자를 더 부담해야 하는데 일부 상환하는 것도 나쁘지 않은 것 같습니다. 

 

 

상호전환이율 변경신청 전 최대증액 할 수 있는 보증금과 변경 시 적용되는 월세, 보증금 변경 시 은행대출 상환여부를 확인하시고, 각자의 상황에 맞게 진행하시길 바랍니다. 

 

본인에게 이득인지 금액을 따져보는 것이 번거로울 수는 있지만 감액, 증액 신청하는 절차는 매우 간단합니다. 다음 포스팅에 정리해 보도록 할게요. 

적은 금액이지만 숨만 쉬어도 나가는 돈이라 기간이 쌓일 수록 나도 모르게 지출이 늘어 나는 상황이 되겠죠. 도움이 되셨길 바랍니다. 

 

 

 

 

 

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